鹏欣家纺许丰伟谈商业地产

  产业地产在中国还是一个新兴的概念，常人的印象大致是类似于开发区、经济园区的产业集聚区的概念，您理解的产业地产是一个什么样的概念？

【许丰伟】：地产从行业归属上说属于现代服务业，发达国家已通过市场机制的调整与重组，将地产清晰的分为住宅、商业、写字楼、工业地产（即产业地产）四强并列，我国地产市场还处于兼并、重组期，我们所说的产业地产是指：以地产为载体，以实现财富的持续增值为目标，以工商业地产、农业观光地产和经济园区地产为开发对象，整合自然资源和社会资源，综合开发，集约化经营的新兴产业形态，因其在房地产资本市场和地产运营模式方面与纯粹消费型地产明显不同，所以称为“产业地产”。

  发达国家的产业地产作为重要板块，其体量、规模与增量上比其它三类地产都更大，发展趋势更强。其特点在与经济发展挂钩、与金融资本挂钩，它已经成为地产投资开发的一大类别，并形成了从规划到上市的完整操作链条。

  产业地产体的几个主要特点是：

  首先，实现资源价值最大化。出发点是将地产资源与其它资源整合,把土地开发升华为区域经济增长极。

  其次，产业地产因为集聚对象是专门的行业性客户为主，因此为其配套的物业服务也需要更具有行业化、专业性，要更注意特殊客户群的需求，为所集聚的产业客户提供菜单式定制化服务。

  再次，以地产为载体，以产业集聚为内核，这类地产能为无论是投资者还是入驻者带来双重收益，其一，对于行业入驻者来说，产业集聚将带来资源倍增效益，会为专业客户群带来更多的商机与信息，更快地拓展市场，更快地提升企业的能级；其二，对于投资者来说，由产业集聚带来的区域人流、物流、信息流，以及在此基础上衍生而来的城市基本服务业、现代服务业的繁荣，必然触发区域地产的资本增值，产业地产物业拥有者甚至会在房地产资本市场上实现增值。产业地产将成为区域经济的引擎，促进区域价值呈机械式增值。产业地产的规模与体量，会成为区域及城市地标与产业支柱，会形成整体强大的社会效益和经济效益。

  最后，产业地产具有超越地理空间的聚集与辐射功能。产业地产与传统地产开发的最大区别在于，它可以既可以充分利用好地段所形成的自然辐射，也可以超脱地段的局限性，它更注重于在区位优势的基础之上，通过资源的集聚与整合，借助于专门配套产业的公共服务平台的搭建和城市的其它资源优势，依托经济能量，开发出新的地产衍生服务功能，促进城市的繁荣和升级。

  中国目前工业地产、产业地产方兴未艾，市场代表性的项目就是各类产业园、开发区、科技园，这类地产由于通过低土地成本形成的产业集聚与国家税收等政策给赋，能较快速地形成产业集群、产业集成，达到产业规模与发展的倍速增长效益，可以提升产业能级，因此是国家扶持的方向。

  【宋妍妍】上海国际家纺园作为一个产业地产的范例，在上海的知名度不高，但据了解，在家纺行业内却有很高的知名度，并且创造了一个次级地段办公楼宇在建筑物未出地面就实现预售率高达60%，均价高于同区域一级板块市场价的奇迹，鹏欣是如何创造出这种热销的局面的？

  【许丰伟】：差异化与稀缺性是市场永恒的追逐热点。家纺产业园在开盘前能打开这一较好的局面，主要依托天、地、人、势四方面的原因，首先是杨浦区政府的大力支持，家纺产业园是杨浦区的一业特强项目，是杨浦区历来具有的竞争优势产业，我们的任务是在此传统优势产业基础上打造现代家纺服务业，整体提升家纺产业的能级，建设基于上海国际化大都市产业背景之上的现代家纺服务业，促进家纺产业时尚化、国际化；拓展家纺贸易市场的全球化、电子化；打造中国家纺行业的第五大道，比肩纽约第五大道。

  第二方面是鹏欣集团决策领导设计市场稀缺产品的独特市场定位。上海有高科园、软件园、创意产业园、文化产业园和各类总部基地，各自有各自的定位，我们的家纺产业园是上海独一无二的，说它独一无二，主要指两方面的定位差异，其一，它不同于七浦路、轻纺城等专业市场——主要以单纯的中低端产品的商铺集聚为主，我们的家纺园集聚的是家纺行业中的品牌企业，是家纺知名品牌的集聚；其二，它不同于另外一种以跨国采购为主型的商城集聚，我们的家纺园是集跨国采购、国内外技术设备与行业设计交流、产品研发交流、行业高端人才培训与交流、并配置有纺织品打样检测平台、知识产权保护平台、家纺电子商务平台、家纺旅游平台、仓储物流平台等组成的行业公共服务平台，是为行业提升全方位服务的家纺服务园区。

  第三方面，源于我们将虚拟概念实做，先行兑现产业集聚服务功能的务实态度。大家都知道做园区通常造房子容易，做公共服务平台难，难在需要投入的精力、财力、人力多，而回报的时期长，所以许多园区的服务平台都流于规划，兑现的较少。而我们园区自2004年下半年度“国际家纺中心”奠基以来，在楼宇还在挖地基阶段就先行启动了公共服务平台的系列活动，包括：

  2005年，组织承办在杨浦区举行的“2005年100多家欧美纺织服装专业买家上海采购之旅”活动；联合意大利瓦雷泽商会、意大利纺织中心在园区举办“中意纺织品跨国采购会”，并与之签订了长期合作协议。冠名协办“2005年中国国际家纺设计大赛”和颁奖晚会，并把晚会打造成中国家纺的“奥斯卡”；出资与上海家纺行业协会编写《家纺营销知识》；出资与上海福卡经济预测研究所、中国纺织信息中心合作编写《家纺产业信息分析报告》，向家纺企业发放产业信息报告，这些专业报告都得到了行业协会和家纺企业的认可，有效促进了长三角地区家纺企业利用信息调整产品结构，开拓新兴市场，改造产品工艺的进程。

  2006年，与上海知识产权园结盟，成为知识产权保护战略联盟单位；设立上海市纺织纤维质量检验站园区分站，向所有入驻企业提供棉、麻、毛、茧丝、化纤维及其制品、絮棉制品、服装产品的检验、检测。举办“2006鹏欣家纺名企与院校巅峰论坛及院校作品展”为园区及国内家纺知名企业和中国十大设计院校提供了一个设计交流与人才交流的平台。组团中国家纺企业出境参加2006年度国际家纺会展及欧洲纺织基地、设计事务所、商会的考察，促进国内家纺企业的交流与发展。先后在园区及松江大学城高校联合，一年举办了2次家纺行业人才招聘会，为企业与院校人才交流搭建了桥梁，为解决地区就业作出贡献。

  整合园区内外企业间的资源，加强园区设计类企业与生产性企业间的交流；建设园区家纺面料新品研发推广服务平台，先后与以家纺新型面料和原料研发为主的广东“佛山神羽公司”、东华大学旗下以开发黄麻提炼的纯天然植物面料的“中纶纺织科技公司”、以开发家纺真丝面料为主的“巴贝公司”等嵊州系列企业进行深度沟通，搭建研发型企业及其新品向园区集聚与推广的桥梁。

  与上海市信息委合作，建立具有国内领先的家纺行业电子商务网站，为国内外家纺企业开劈新的销售通道。

  2007年，我们已起动的活动有：“欧洲专利申请与利用”“家纺行业知识产权保护”等内容的知识产权公共服务平台系列讲座；成立园区企业俱乐部；举办欧美家纺设计与流行趋势讲座和中国企业并购欧洲纺织企业说明会；第二界鹏欣国际家纺设计论坛和以国内十二所知名院校为主的“2007家纺新锐作品原创设计大奖赛”；第二届上海国际家纺园北美商务考察活动。

  之所以两年多来，我们家纺园在行业中有较高的知名度，应该都来自于我们脚踏实地的在建设我们的公共服务平台，在将家纺园的规划功能先行兑现为实用功能，在这方面我们可以骄傲的说我们用两年的时间做了其它产业园可能用五到十年才形成的公共服务平台工作，我们是在用心打造我们的家纺服务性园区。

  第四方面，是家纺园区楼宇经济的双重回报前景吸引了家纺品牌企业不断入驻园区。家纺园区地处杨浦区，属于东外滩地块，该地块相对于市中心或杨浦本区五角场城市副中心等板块来说，并不属于一级地段，但与上海其它产业园相比，它却是唯一一个地处市中心的大体量现代纺织产业园。这个园区对于无论是入驻企业还是投资者都将存在着双重投资回报。其一，对于注册入驻园区的企业，它一方面可以享受杨浦区“一业特强”园区的产业扶持政策，另一方面可以通过园区行业公共服务平台的资源利用以及参与园区组织的大量国、内外商贸交流活动，促进企业快速提升、发展；其二，对于园区产业地产的物业所有者来说，园区产业集聚带来的地产增值效益，知识杨浦和东海滩的未来前景都将使家纺园这个产业地产获得良好的中远期收益。

  回顾过去，我们感到开始做家纺产业的时候，上海家纺产业的集聚是非常薄弱的，但通过三年对国内国际的市场研究、探索，目前上海国际家用纺织品产业园在全球都是很有知名度的。我们不仅链接了国内、还链接了海外的企业，这为中国的家纺设计师和CEO搭建了很好的学习空间、交流的空间。

  这三年多来，我们始终站在上海这样一个独特的区位优势去理解上海。家用纺织品在上海的制造成本是非常贵的，所以只能在长三角的区域做制造环节。但是上海的人才、教育、贸易、物流、设计研发等方面优势是其他任何一个城市所不能比拟的。这是在上海建立家纺园区的一个出发点。同时上海市的整体发展战略之一就是打造现代服务业，而家纺园区正是一个现代服务业。

  家纺园区的主题是一个跨国采购的中心，一个设计、研发的中心，一个品牌推广的中心。目前在这里入驻的企业有200多家，包括一些中国知名的品牌、加拿大的中国的商务中心、美国全球最大的家纺杂志《美国今日家纺》，还有上海家纺协会、上海纺织商业协会等等。可以说从行业协会到媒体到制造企业到品牌研究企业，到设计企业，家纺区都有。从这几个环节来看，家纺园区已经基本形成了一个比较完整的、不同功能的平台，我们希望能够借助上海这样一个独特的地理优势，加上我们对这个产业发展的研究，能够在上海形成全球家纺聚集中心。

  我们在打造这个服务平台的时候就希望可以把这里打造成中国的第五大道。我们希望平凉路成为全球贸易、纺织品聚集地。纽约的第五大道上，全世界的制造商、采购商、设计师都在帮美国人民服务，而我们希望美国的、国际的、中国的设计师、采购商可以在平凉路上为中国人民服务。我们不仅希望在世界的家纺舞台上，中国是一个大国，更希望中国的消费者可以享受到这种强大的制造业所带来的使用这些新产品的便利，希望可以提高人们生活水准，这也是一个企业的社会责任感。

  【宋妍妍】：整个项目现在是什么情况呢？

  【许丰伟】：一期项目13万平方米的建筑体量将在08年的5月份交付，周围再配套一个创业园区和一个发展中心。其中创意园区是像八号桥这样的业态，让设计师，做创意的人或者是广告公司、创意公司、模特儿公司有自己的空间；还有一个是与市科委合作的发展中心，今后将作为科技研发类的企业的孵化器。一期工程是产业集聚，二期工程马上做改造，如果顺利进行，大概09年5月份，三期、三个园区都可以完成，整体的规模是大概是21、22万平方米。这对上海来说是非常有规模的，对周边的环境也有巨大的改变，而对企业来说，将来不仅产业有升值，物业也会有升值。

  【宋妍妍】：如果说家纺园区这个项目是和鹏欣多元化投资的理念有关的，那么我知道你们在上海还有一个九隆坊的项目，也并不是是一个简单的商业项目，而是想打造一个街坊的概念，请许总给我们介绍一下这个项目的定位好吗？

  【许丰伟】：鹏欣的商业地产涵盖了很多的内容。我们有不同的产品定位、不同的商业业态去针对不同的客群。像我们的星游城项目，目标客群就是年轻人，所以商业业态也以时尚、娱乐、动漫、餐饮、卡拉OK为主；而我们在南京的水游城，是大型的购物公园的定位，是广域的，是给每个家庭带来方便、舒适、休闲和购物的乐趣，消费对象不仅是街坊邻居、周边的，而是包括全南京、甚至包括到南京来玩的游客。

  说到九隆坊，这也是我们一个比较独特的产品，我们叫“邻里中心”，就是为周边的老百姓服务的，所以我们取“坊”的名字也有这层意思。城市在发展变迁，居民的生活与消费观和消费方式也在不断的改变。商业地产的细分市场也将随着消费的需求而进一步划分，其业态布局也将不再象过去那样要么在城市的商业集聚区做主题或大型的购物中心、百货中心，要么在城市的近郊办大型卖场、超市。很少会有人想到会在邻里方面下文章。

  社区型消费对于目前整个商业业态来说，还不是很成熟，处于发展阶段。中国大型城市的现代化之路免不了会造成中心城市居民的外迁。改善居民的居住条件、缔造城市副中心、城市中心弥散化理论都将使更多的居民落户于平地拔起的新兴住宅区，这些住宅区没有传统积淀的商业配套，较偏离城市商业中心，居民购物不便，因此全功能的社区型商业成了市场的需要，这类商业的投资价值因为有周边庞大的住宅区的固定客户的资源，确保了商铺经营的良好收益而越来越受投资客亲睐。

  我们注意到了这部分业态的市场需求。我们认为，邻里商业不能做得太大，否则就会形成购物中心，大家不会去，也没有邻里的亲切感。邻里的商业感觉应该便利、便宜、便捷，这个是构成的标准；但如果都是小商小铺，也有问题，因为没有大店或者说主力店，就没有集聚，会看上去比较散。所以对九隆坊这个项目，一开始我们就计划会在比较重要的区域里面，在每一层里都会有一到两家的大的、主力店，预计会有10多家的大店，然后搭配其他的各种业态的特色小店。

  九隆坊地理位置处于杨浦区商业中心五角场商圈内，周边有黄兴公园、大量的新兴居民住宅区、大润发超市等配置，已形成良好的居住与配套商业互益的氛围，因此可以预见，九隆坊的入驻商业经营者的未来收益应该是较好，较有保障的。

  【宋妍妍】：这个项目是对外销售的，从销售的情况是可以反应周围的居民对它的接受态度的，那么现在的销售情况怎样？

  【许丰伟】：我们是去年年底开盘的，目前的销售是80%不到。从消费者的追捧程度来看，还是很理想的。

  首先从建筑业态、未来的期望和经营理念上，业主认为是比较放心的。另外我们把今后的管理交给沃华商业管理公司来做，我们集团所有的商品都是由这个管理公司来做的，由沃华统一管理，便于商铺的稳定和系统的管理。我们希望我们能闯出一条新路，为中国未来的房地产项目的开发，提供一些建议和意见，提供一些借鉴的想法。为此这也是我们一个尝试，一方面有出售的业态，一方面有出租的业态，两者如何和谐的统一是我们的一个挑战。目前我们已经有了一些方法。

  我们公司一贯的理念就是要和消费者之间有一个纽带，所以，今后我们会在九隆坊这个邻里中心安排一些活动、演出，这样社区的人就会对它有一种向心力、或者说是一种寄托。

　　四大类产品打造鹏欣特色商业地产品牌

  【宋妍妍】：听您讲了现在这四个项目，好像每个项目都有不同的定位。是不是鹏欣开发商业地产的定位就是给每个商业地产找到主题？

  【许丰伟】：对，其实刚才说到正是我们的四大类产品：水游城、金游城、星游城、还有邻里中心。其中水游城就是大型的商业公园，我们计划要在全国开发10多个，现在已经3个是定下来的，一个是在南京，08年5月份开业，一个是武汉，今年年底、明年年初动工，还有一个在天津，差不多也是这个时候动工。金游城主要是在三、四线城市商业中心，走商业街的概念，我们在通州已经做了一个。星游城就是针对青年人的，以时尚、娱乐为主的，徐家汇的星游城4月28日就隆重开业了。邻里中心就是像九隆坊这种形式的。

  但家纺城就是一个完全独立的商业地产，是一种产业地产。有了这方面的经验，我们以后也可以复制到其他行业中去，比如我们今后可以做软件科学园，或者国际中小企业聚集园等等。

  【宋妍妍】：能否可以给我们比较系统、比较整体的说一下鹏欣在商业地产这块的计划，比如你们到2008年或者是2010年的时候，希望在全国看到什么样的状态？

  【许丰伟】：我们希望在2010年之前能够做到大概10个水游城的规模。

  其他的我们现在也是在找一些项目，但是没有固定的、详细的计划。在所有的体量里面，水游城是规模最大的，也才是真正有震撼力，所以在我刚刚讲的几大系列的产品，最核心的就是水游城。

  【宋妍妍】：水游城的选址通常选什么样的城市？

  【许丰伟】：一、二线城市，一线包括北京、上海、广州，二线主要是一些省会城市、直辖市。选在这些地区是我们的目标，但是因为投资很大，规模也很大，地理位置也不是想有就有的，所以不一定完全在市中心，但至少会靠近地铁，或者说交通是非常便利的。

  【宋妍妍】：那么在这里我们也祝愿鹏欣将来的商业地产服务面积可以覆盖整个全国。

  【许丰伟】：这也是我们的希望。像我刚刚说的水游城，目前一个城市不可能开两个，如果要有10个这样的购物中心，就意味着在中国最主要、最有影响力的城市里10个这样的的商业设施，这对我们的管理半径来讲有很高的要求，对我们的管理体系来讲也将是很大的挑战，不过我们充满信心。 

信息来源:焦点上海房地产网